아파트 고르는 방법 입지 분석 적정가 실거래가 직주근접 입지분석 저평가 평당가 부동산
■ 좋은아파트를 골라보자.
첫번째는 좋은 아파트 고르는방법입니다.
50억이라고 좋은아파트고 5억이라고 구린 아파트라는말이 아닙니다.
여기서 말하는 좋은 아파트란 저평가된 아파트를 말하죠.
좋은 아파트를 고르기 위해서는 입지분석의 열한 가지 요소를 고려해야 합니다.
① 지역 평당가, ② 면적, ③ 실거래가, ④ 전세가율, ⑤ 주거환경, ⑥ 재건축 사업성, ⑦ 직주근접, ⑧ 학군, ⑨ 생활환경, ⑩ 자연환경, ⑪ 호재가 그것입니다.
입지분석 TOOL은 특정 아파트에 대한 입지분석의 열한 가지 요소를 입력하면 ⑫ 종합 점수가 자동적으로 산출되도록 설계되어 있습니다. 이를 통해 정해진 예산 안에서 가장 좋은 아파트를 선택할 수 있도록 안내하는 것이 TOOL 개발의 궁극적인 목표입니다.
그렇다면 좋은 아파트를 고르기 위해 왜 입지분석의 열한 가지 요소를 모두 고려해야 할까요? 지금부터 그 이유를 하나하나 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다.
① 지역 평당가
지역 평당가는 아파트 입지분석에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 다른 모든 조건이 열세임에도 불구하고 좋은 입지의 아파트가 그렇지 못한 입지의 아파트 가격을 훌쩍 뛰어넘는 경우를 흔히 볼 수 있는데요. 이는 아파트가 위치한 지역이 단순한 주거환경을 넘어 하나의 브랜드를 형성하고 있기 때문입니다. 명품이 그 브랜드만으로 가격이 수 배로 책정될 수 있는 것처럼, 대한민국에서 좋은 입지의 아파트는 필수재를 넘어 사치재의 영역에 접어든지 오래입니다. 따라서 많은 사람들이 열악한 주거환경을 감수하고서라도 좋은 입지에 위치한 아파트를 매수하고자 하는데요. 추후 재건축 등으로 주거환경이 개선되면 아파트 가격이 지역 평당가에 수렴하면서 크게 올라갈 것이라고 기대하는 것이지요. 하지만 주거환경이 열악한 만큼 재건축이 될 때까지는 아무래도 몸이 좀 고생하겠죠? 그래서 이러한 투자 방식을 몸테크라고 합니다.
2022년 3월 기준 수도권 지역별 아파트 평당매매가
② 면적
인간은 기본적으로 영역동물이기 때문에 주거면적은 거거익선이라고 할 수 있습니다. 하지만 주거면적이 넓어질수록 가격도 자연스럽게 올라가기 때문에, 그만큼 좋은 입지의 아파트를 매수할 기회가 줄어들게 됩니다. 즉, 면적과 입지는 반비례하게 됩니다. 따라서 아파트를 선택할 때에는 세대원 간의 합의를 통해 주거가 가능한 최소면적을 설정한 후, 그중 가장 좋은 입지의 아파트를 매수하는 것이 바람직합니다. 주거를 위한 최소 공급면적은 일반적으로 인당 10평, 아무리 적어도 인당 8평은 초과하도록 하는 것이 좋습니다.
지역에 따라 주거면적 수요에 차이가 있다는 점에도 주목해야 합니다. 1기 신도시와 같은 학군지의 경우 일반적으로 가족 중심의 3, 4인 가구가 많아 중대형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 반면, 도심과 같은 업무지구의 경우 직장인, 신혼부부 중심의 1, 2인 가구가 많아 중소형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 따라서 기존 학군지였던 지역에 업무지구 계획이 설정되어 앞으로 일자리가 많이 들어올 예정이라면, 그 지역의 저평가된 소형 평수를 미리 선점해 놓는 것도 하나의 투자 방법이 될 수 있겠죠.
③ 실거래가
가격은 결코 거짓말을 하지 않습니다. 아파트 가격은 시장의 수요 공급 곡선을 대개 정확하게 반영하고 있다는 것이 수백 개의 아파트를 분석한 이후의 제 결론입니다. 즉, 특정 아파트의 입지를 가늠하는 데 가격만큼 정확한 지표는 없습니다. 초보자가 아파트를 매수할 때 흔히 하는 실수가, 아파트의 특정 조건만을 고려한 뒤 확증 편향에 빠져 해당 아파트가 가격에 비해 저평가되어있다고 착각하는 것입니다. 물론 일시적으로 저평가 혹은 고평가된 아파트는 분명히 존재하고, 애초에 입지분석의 목적이 저평가된 매물을 찾아내는 것이기도 합니다. 다만 초보자의 눈으로 그러한 아파트를 찾아내기는 결코 쉽지 않으니, 본인의 눈과 시장의 눈에 괴리를 두는 관점은 되도록 지양해야 합니다.
또한 가격을 판단하실 때는 호가가 아닌 최근 3개월 이내, 적어도 6개월 이내의 실거래가를 기준으로 해야 합니다. 호가는 말 그대로 호가일 뿐이며 상황에 따라 매우 유동적으로 움직입니다. 따라서 실거래가에 비해 10% 이상 지나치게 높은 호가의 매물은 아무리 매력적이더라도 피하시는게 좋습니다.
부동산 투자 제1원칙 : 호가에 낚이지 마라
④ 전세가율 / 갭
전세가는 해당 아파트의 거주 가치를 반영합니다. 세입자의 입장에서는 매물을 고를 때 아파트의 미래 가치를 고려할 이유가 전혀 없기 때문에 순수한 거주 가치만이 전세가에 반영됩니다.
매매가는 해당 아파트의 거주 가치 + 미래 가치를 반영합니다. 신축 아파트의 경우, 쾌적한 주거환경 덕에 거주 가치가 높은 대신, 재건축 등의 기대감은 떨어지므로 미래 가치는 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 높아지게 됩니다.(높은 전세가율) 구축 아파트의 경우, 열악한 주거 환경으로 인해 거주 가치가 낮은 대신, 재건축 등의 기대감으로 미래 가치는 높습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 낮아지게 됩니다.(낮은 전세가율)
신축 아파트일수록 보통 전세가율이 높다
전세가율이 높을 경우, 세입자를 낀 상태에서 아파트를 매수하는 갭 투자가 용이하다는 장점이 있습니다. 같은 가격의 아파트일지라도 전세가율이 높으면 투자금액이 훨씬 줄어들기 때문입니다. 단, 높은 전세가율에 혹해 아무 아파트에나 투자한다면 시간이 지날수록 거주 가치(전세가)는 떨어지는데 미래 가치(매매가)는 올라가지 않아 낭패를 보는 상황이 발생할 수 있습니다. 추후 재건축이 어려운 주상복합 갭 투자나, 호재가 없는 지역의 공시가 1억 미만 무지성 갭 투자가 대표적인 예입니다. 따라서, 갭 투자를 할 때에는 재건축 사업성이 준수하거나, 지역에 호재가 있어 미래 가치가 보장되어 있는 아파트를 선택하셔야 합니다.
⑤ 주거환경
주거환경 분석은 입지분석의 최소 단위인 아파트 단지의 내부 환경이 얼마나 잘 조성되어 있는지를 분석하는 것입니다. 주거환경이 좋은 아파트는 입주민들의 실거주 만족도가 높아 수요에 비해 공급이 적으므로 가격 상승폭이 높습니다. 작년 수도권 아파트 시장에서 벌어졌던 신축 아파트 품귀 현상을 생각해 보시면 되는데요. 쾌적한 주거환경을 원하는 수요에 비해 신축 아파트의 공급이 적다 보니 작년 기준으로 신축 아파트가 구축 아파트에 비해 시세 상승폭이 높았습니다. 좋은 아파트의 기준을 의미하는 브역대신평초라는 신조어가 있는데요. 그중 '역(역세권)'과 '초(초등학교)'를 제외한 '브(브랜드)', '대(대단지)', '신(신축)', '평(평지)'은 모두 주거환경 분석에 해당하는 요소입니다.
주거환경은 ⓐ 세대수, ⓑ 주거 컨디션, ⓒ 브랜드 순위, ⓓ 아파트 구조, ⓔ 지하주차장, ⓕ 경사의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 세대수 : 세대수가 많으면 균질한 입주민 수준, 단지내 상권 형성 등으로 인해 주거 안정성이 보장되며, 관리의 용이성이 높아져 관리비, 커뮤니티 시설, 조경, 보안 등에서 혜택을 볼 가능성이 높아집니다. 또한 세대수가 많은 단지는 거래량이 많아 시세가 비교적 빠르고 정확하게 반영되며, 아파트를 팔고자 할 때 팔 수 있는 환금성이 좋아지게 됩니다. 아파트는 주식과 달리 경기가 좋지 않을 경우 매도하는 데만 수 개월에서 수 년의 시간이 소요될 수 있기 때문에 환금성이 매우 중요한 자산입니다.
세대수가 많을수록 환금성이 좋아진다
ⓑ 주거 컨디션 : 아파트가 신축인지, 구축인지에 따라서 주거 컨디션의 큰 차이가 발생하는데요. 우선 같은 면적일지라도 새로 지어진 신축과 오래된 구축 사이에는 구조의 차이가 존재할 수밖에 없습니다. 신축 아파트 전용84m² 평형의 경우 전면에 방 4개가 배치되어 채광이 우수한 4BAY 구조가 일반적이며, 안방 옆에 드레스룸까지 갖추고 있는 경우가 많은데요. 반면 구축 아파트 전용84m² 평형의 경우 대부분 2BAY 구조를 가지고 있으며, 심한 경우 화장실이 1개밖에 없는 구조도 존재합니다.
또한 신축 아파트의 경우 월패드를 통해 엘리베이터를 미리 예약하거나, 음식물 쓰레기 자동 이송 시스템을 통해 집안에서 음식물 쓰레기를 쉽게 처리하는 등 구축 아파트에서는 상상도 할 수 없는 주거친화 시스템을 보유하고 있는 경우가 많은데요. 반대로 구축 아파트의 경우 전기, 수도, 난방 등의 시설이 낡아 제대로 작동하지 않거나 관리비가 지나치게 많이 청구되는 등 주거 노후화의 문제가 발생할 확률이 높습니다. 이외에도 커뮤니티 시설, 조경, 주차 등의 측면에서 신축과 구축 사이에 상당한 주거환경 격차가 존재하기 때문에 많은 사람들이 구축 아파트보다 입지는 다소 떨어지더라도 신축 아파트를 선호하게 됩니다. 보통 5~10년차 이하의 아파트를 신축, 15년차 이하의 아파트를 준신축, 15년차 이상의 아파트를 구축으로 분류하는 것이 일반적입니다.
신축 아파트(4BAY), 준신축 아파트(3BAY), 구축 아파트(2BAY)의 전용84m²형 구조 차이
ⓒ 브랜드 순위 : 환금성이 중요한 아파트의 특성상, 비슷한 조건이라면 인지도가 높은 메이저 브랜드 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다. 실제로 메이저와 마이너 건설사 간 시공 능력 차이가 일정 부분 존재하는데요. 아파트 구조 및 수납 공간, 커뮤니티 시설, 조경, 도색 등의 요소에서 수많은 수주 경험을 가진 메이저 건설사들의 노하우가 십분 발휘될 수밖에 없습니다. 얼마 전 발생한 광주 화정 아이파크(현대산업개발) 붕괴 사고는 브랜드가 아파트 가격에 실제로 큰 영향을 미칠 수 있음을 증명한 사례 중 하나입니다.
2022년 3월 기준 아파트 브랜드평판 순위 (출처 : 한국기업평판연구소)
2022년 1월 기준 연도별 건설사 브랜드평판 순위 (출처 : 한국기업평판연구소)
ⓓ 구조 : 우리나라의 아파트는 일반적으로 복도식 구조와 계단식 구조로 나뉩니다.
복도식 구조는 같은 층의 모든 세대가 하나의 긴 복도를 공유하는 구조인데요. 긴 복도로 인해 발코니를 한 면밖에 배치할 수 없으며, 발코니와 복도를 제외한 양쪽 면은 옆집과 바로 붙어 있어 벽간소음에 취약하다는 단점이 있습니다. 뿐만 아니라 한 층에 엘리베이터가 한두개밖에 없어 층간 이동이 불편하며, 복도를 통한 사생활 침해의 우려도 있지요. 이러한 주거상 불편으로 인해 최근 준공되는 아파트에서는 복도식 구조를 거의 찾아볼 수 없으며 연식이 오래된 구축 아파트에서 이를 종종 찾아볼 수 있습니다.
복도식 구조
계단식 구조는 복도가 아닌 계단과 엘리베이터를 중심으로 두 세대가 마주 보고 있는 구조입니다. 발코니가 전면과 후면 양쪽에 위치해 있어 복도식 구조에 비해 채광 및 환기가 우수하며, 벽간소음에서도 비교적 자유롭다는 장점이 있습니다. 또한 다수의 엘리베이터가 있어 층간 이동이 수월하고 사생활 침해 우려도 거의 없어 최근 준공되는 아파트는 대부분 아래와 같은 계단식 구조로 지어지고 있습니다.
계단식 구조
다만 복도식 아파트라고 해서 단점만 있는 것은 아닙니다. 복도식 아파트는 대개 낡고 오래되었으며, 구조적 안정성 또한 떨어지기 때문에 재건축 안전진단에서 상대적으로 좋은 점수를 받을 수 있습니다. 실제로 현재 수도권에서 재건축을 앞두고 있는 아파트 단지들의 상당수가 복도식 구조이며, 이러한 아파트들은 비슷한 조건의 계단식 아파트보다 시세 상승폭이 월등히 높습니다. 열악한 주거환경으로 인해 전세가율이 극단적으로 낮아 갭 투자보다는 1인 가구나 신혼부부의 몸테크 타깃이 된다는 점도 복도식 아파트의 특징입니다.
계단식 구조(좌), 복도식 구조(우)가 혼합된 아파트
댓글